我们都知道互联网时代，BAT三家独大，马云爸爸说的，让天下没有难做的生意，结果是大家生意越来越难做了。因为原来你是地域竞争，利用信息差异化挣钱，但是一到网上，你就是全国甚至全球竞争，再也没办法用信息不扁平来挣钱了。传递价值的公司盈利能力越来越弱，最后连汽车4S店汽车品牌都不想要了，像特斯拉开个体验店，你直接在我的网站上去预订下单就好了。

到了移动互联网时代，连BAT都变成了AT了，百度在移民移动互联网的路上都掉队了。百度的生意都难做了。为啥呢?因为人们随时随地联网的状态下，一个企业需要做的核心是:注意力竞争。看哪家企业最能占用老百姓的注意力。于是《王者荣耀》和吃鸡游戏开始大量收割注意力，一个游戏人物的虚拟皮肤就能利润过亿。今日头条永远可以给你提供你感兴趣的信息，也大量收割了人们的注意力，市值几百亿。腾讯想收购今日头条，创始人傲娇的说:我创业不是为了成为腾讯员工。因为他有流量，他就牛气。

那么说到实体店，在移动互联网时代更加焦虑，怎么办?

回答这个问题前，大家先了解一下:互联网最贵的是什么?

是流量，BAT之所以三家独大，就是因为他们可以直接收割流量。作为其他互联网公司的状况竟然是，有钱想投广告都没地方买流量!

对于不了解互联网的人们可能不太清楚，啥叫流量啊?其实很简单，就是实体里的人流!

李嘉诚说房地产，只有三个核心词，就是:地段、地段、地段。

为啥地段这么重要?

就是因为地段直接影响了你门店的人流啊。所谓的，金角银边草肚皮，也就是说不同地段人流不同。你在人流大的地方，你就挣钱。当然，前提是良心经营，产品靠谱。

在互联网时代，流量为王。

在实体经济，人流为王。

线上叫流量，线下叫人流，都是一个东西。这就是商业的核心之一。没有流量和人流就没有人们的注意力啊。那么在这个移动互联网时代，作为实体店要如何在移动互联网时代怎么获得人流呢?真的只有地段一个关键点吗?

到这里先科普一个知识点:什么是商业地产?

广义的商业地产:酒店、写字楼、会展中心、专业市场、步行街、购物中心等

狭义的商业地产:底商、步行街、MALL、购物中心、专业性市场

未来的核心人流交汇处，必然是:步行街和购物中心。

这就是时尚地产集团要做的商业地产:时尚地产和旅游地产。一个城市的人流核心交汇处，因为他们是可以成为城市的地标性位置建筑。

为什么这么说呢?

我们来看看专注商业地产三十年的专业分析:

历史上商业地产的发展模式:

销售模式(内地早期商铺)

→出售部分、持有部分(内地住宅开发商)

→自持模式(香港模式)

→轻资产管理模式(美国模式)

目前国内仍然以自持模式为主，但随着资本市场的推动，未来有可能向轻资产管理模式进化。国内外消费习惯和文化差异导致商业环境差异巨大，轻资产管理模式是否适合国内市场，却是不一定的。

自持模式需要满足消费者、商家、开发持有者的需求即可，自主权非常大，可以迅速的调整以适应市场的需求。而轻资产管理模式，可能有投资人、物业方、运营方、商家、消费者等各种不同目的的人群，导致如想要变更一个动线，能让商家的展示更加凸显，但又难以评估实际带来的财务回报，很难平衡各方利益。

做一个好的商业地产项目，究竟有多难?

其实做一个好的商业地产，本来应该是件很简单的事情。

因为归根结底，我们只是提供了一个地产，让大家做商业买卖而已。

而所有商业地产项目的核心，都不过一句话:你造了什么，凭借什么，让哪些人，去哪里，买哪些东西，进而获得怎样的利润?

这个问题从根本上决定了一个商业地产项目的前期研策、财务分析、拿项目、定位规划、建筑设计、工程施工、划铺、招商、运营、推广……

但就是这个问题，90%的商业地产项目，都没有解决好。

为什么呢?

因为会思考这个问题的地产开发商，实在是太罕见了。不思考的原因也很简单，黄金十年里，大家躺着也挣钱啊。

于是，对于大多数国内的开发商来说，通过住宅开发获取销售利润的发展模式已经深入人心，从逐利的角度讲，能够快速而简单的重复获得利润，为何还要精耕细作，自持运营好一个商业地产呢?

就现在国内的形式而言，大部分的房地产开发商仍然会以住宅销售为主要目的去拿地，而不是完全从商业的角度去拿地。这个现象实在是太普遍了，哪怕是华润这种已经把项目做得很成功的了开发商都有这个问题。不过华润还算幸运的，靠自己的能力还是把很多项目给做起来了(比如很多城市的万象城最初的定位只是想做万象汇社区商业，只是为了配套华润的住宅，但后期却因政府和国企的因素，定位直接改为了高端商业万象城，好在项目的运营团队实力比较强，通过当地的招商运营调整，引进了很多性价比高的购物中心餐饮、体验业态，扭转了颓势)

文章来源：《商业文化》 网址: http://www.sywhbjb.cn/zonghexinwen/2020/1013/515.html

上一篇：令人“上瘾”的「沉浸式商业」
下一篇：体验式商业，未来商业的“风向标”