国际竞争环境的变化，传统经济增长模式遭遇挑战；赖以增长的消费，也因人口增速放缓、老龄化时代来临而变得迷雾层层；就连曾经所向披靡的互联网，上线人口增速放缓而红利消退；增速下滑带来减员增效，个人、企业、城市乃至国家都在焦虑中开启新的转型“长征”。

人口存量时代的消费细分

与增量时代成片开发不同，存量时代的项目在城市中见缝插针，不管新建还是改造项目，面积普遍偏小。

人口存量时代最大的特征就是，竞争日益激烈。“大而全”的思维逐渐被淘汰，每一个项目都要力求特色才能形成差异化竞争优势，小而美的主题化定位的思维终将全面绽放。

依据人口年龄、性别、爱好不同，日本购物中在细分人群的主题打造上特色鲜明，除了针对年轻人、家庭型、高端人群之外，面向女性和面向老人的主题型商业也在今年蓬勃发展。

1、开放平台思维，最大化“儿童-家庭”消费价值。

2014年11月21日，日本零售之王- 7&i集团在川崎市武藏小杉开设了一个名叫Grand Tree（格林木）的集百货、超市、零售、餐饮、休闲娱乐为一体的创新社区型购物中心。从开业至今，Grand Tree始终都是“人满为患”，很多业内依然记得他傲人的数字：开业13天，客流破100万。

都知道“得儿童者得家庭”，但Grand Tree没有刻意大量增加低坪效的儿童租户，而是将购物中心的每个区域做成深得儿童和家长的“免费”活动区域，比如屋顶4300平米的儿童室外游乐场。同时，由于项目周边全是缺乏公共空间的塔楼建筑，这个专属的游乐园，就显得更加难能可贵，自然人气爆棚。

其次，Grand Tree另一大特点就是每个楼层的业态混搭和生活杂货化。在这个体量相对较小的商业空间内，Grand Tree摒弃了简单的按照功能分楼层分区域布局的思路，而是将化妆品、服饰、杂货、餐饮、休闲娱乐等业态进行“生活平台化”的混搭，让每一层定位不同，但又丰富多样而自成一体。

2、以时间换黏性，“老年作息时间”运营价值。

无论是日本还是中国，人口结构老龄化是我们正在并即将要面临的最大问题。基于人与商业的链接，人口结构的变化必将引发商业模式的再造。

2013年5月开始转型做老年购物中心的日本东京永旺葛西店“G.G Mall（GRAND GENERATION'S MALL）”为我们提供了很好的借鉴案例。

老年人最大的特点就是“有时间，但大部分没钱”。与国内自发的老年广场舞不同，永旺葛西店致力于为老人安排好每一天的生活，而不仅仅是参加个活动那么简单，这涉及到老人每天的购物、消费、运动、社交、健康、爱好等方方面面。

永旺葛西店转型的策略制定和实施始终怀揣着相似的理念：让银发客群在这里度过的每一天都可以被记录，避免老年人因退休而产生落差感和不安全感，尽可能的满足银发群体的一切生活需求，让他们在永旺葛西店找回自己的“生活”。

3、生活方式个性化，新女性崛起时代的女性生意经。

当下中国，她经济的崛起已无需多言，家庭中的女性消费早已超越了“半边天”，一些定位于女性的购物中心在我国开始初露头角。相信在不久，会有越来越多的商业项目将深耕女性消费，基于此，我们可以先行探索日本女性购物中心的一些成功之道。

NeWoman，一家位于新宿车站的女性专属商业空间。 商场的名字综合了「New」、「Woman」两个词，定位于30 至 40 岁的「新时代的新潮女性」，项目通过传递高品质的生活方式，引领小众品牌消费，打造自有餐饮IP，成功令其在新宿商圈中脱颖而出。

为了规避直接的市场竞争与商业的同质化，NeWoman另辟蹊径，选择以颇具“格调”与“品味”的小众品牌及新锐买手店，实现错位经营，并以80%的新宿首店成为了新宿地区全新的消费中心。

在NeWoman，品牌被当作一种生活方式而非一个化妆柜台来对待，生活方式成为了商业空间的填充。比如，位于 NeWoman 二楼的 CHANEL，与一般的CHANEL专柜截然不同，她是一家「CHANEL BEAUTY BAR」，她不是简单的售卖产品，更多的是提供一些列的沙龙级服务，包括make up 的服务等，同时所有来店的客人都能够自由体验CHANEL的化妆品与香氛系列。

4、家庭消费的面面俱到，首店聚集的生活方式中心。

湘南MALL是神奈川县湘南地区最大级的购物中心项目，2011年开业，店铺面积63000㎡，年营业额为540亿日元，年客流2300万，目前281家店铺，已成为全日本销售额排名第六的购物中心。

文章来源：《商业文化》 网址: http://www.sywhbjb.cn/zonghexinwen/2021/0415/960.html

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