最近经历了一些商业项目的收购，以及利用商业项目作为合作开发的抵押融资。因为我每次进行实地考察，都需要等待评估机构出具评估报告作为价值参考。

结合几家评测机构发布的报告，我想和大家简单谈谈业务评测和市场调查。希望能帮助您快速判断商业价值，帮助您洽谈合作。一个底部。

商业项目评估和市场调研一般可以从项目定位、主体本身、权益、品牌优势四个方面进行。

项目选址

作为房地产业主，您应该听说过“位置！位置！位置！”这句话。项目地段是物业的价值基础，越核心的地段繁荣度越高，商业地产的价值也越高。

位置包括位置、规划位置、商圈、四枝、周边重要配套设施的距离、街道和道路状况等。

例如，项目是否位于商业区或商住混合区，基本功能、定位、所属商圈的档次、商业氛围、交通、人流等。

这些可以结合当地的城市规划、发展方向、交通网络进行判断和分析。

项目主体

1.完工时间

完工时间与剩余使用寿命、折旧摊销、维护维修费用有关。

一般来说，竣工时间越早，建筑物的年限越长，折旧、摊销、维护和维修费用就越高，建筑物相应的剩余价值也会降低。

2.建筑结构

建筑结构一般分为钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构等，由于不同的建筑结构造价不同，影响建筑物的价值评估。

对于商业地产项目，混合结构和钢混结构的建筑较多，而钢结构的建筑较少；

通过现场勘察可以观察到一些建筑结构，但是有没有那么容易判断，我们可以通过房产证中包含的信息或者交易中心的登记信息来查询。

3.空间布局

建筑内部空间设计布局决定了企业内部的人流。

比如出入口的位置，无论是在建筑物内还是临街，都会对商业地产的经营产生影响，进而影响其价值。

另外，大型商业物业一般需要单独出租，不同的业态对面积的要求也不同。街边小店只有几十平方米。

内部空间能否灵活划分，对其业务规划及后续经营收入的影响也较大。

4.楼层

位于底层的商业建筑通常比其他楼层的商业建筑价值更高。

根据估值惯例，大型商厦二层价格可能是底层价格的50%-80%，三层价格是40%-60 % 底层。

但是对于小区的一些店铺，二楼的价格可能只有底层的35%-50%。

一般在评估第2层、第3层和第4层时，分别取第1层的70%、60%和50%。

但如果有升降梯，一楼商厦与其他商厦的价格差距会大大缩小。

这主要是根据现场勘察的情况，各楼层的便利程度以及楼层差异对人流的影响程度。

5.净高、间隔、深度

不同格式对净高、间隔、深度的要求不同。

一般情况下：社区店首层高度应小于等于4.8米，不大于6m。其他商业设施的高度应小于等于4.2m且不大于5.1米。

商业地产高度过低更压抑，不利于对外经营吸引客户；如果楼面高度太高，会增加建筑成本，降低使用率。

湾深比在1:2~3:10之间是一个合理的范围。通常3:5的湾深比对于一般业态更有利于业务，最接近黄金比例0.618。最大深度不应超过 15 米。

例如：

6.装饰、设施设备

商业物业立面、内部公共空间装饰；电梯、空调、通风、消防系统等设施设备都会影响商业地产的价值。

股权情况

对项目股权情况的调查包括审查所有者、所有权和使用权的基本信息，是否存在是抵押或其他限制，目前租赁情况等信息，并调查项目的法律合规性。

您可以先与相关方进行面谈，了解相关权益，以及然后使用国家企业信用信息公开系统、企业搜索、七信宝、天眼查查证；

此外，您还可以现场咨询物业管理人员、商铺租户等；房产抵押或其他特殊限制，最好到当地政府房地产登记中心进行现场核查。

关于项目收益，主要根据不同类型商铺的租金、租期、空置率等进行现场调查，确定其每月或每年的现金流量；

还需要同时了解周边同级别、相似规模的商业项目，方便比较。

品牌优势

品牌优势包括开发商自有品牌和商业运营团队的品牌。品牌在行业内的声誉和管理团队的运营能力对未来的营业收入影响较大。

文章来源：《商业文化》 网址: http://www.sywhbjb.cn/zonghexinwen/2021/0708/1262.html

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